In einem Rechtstreit über ausstehende Mietzahlungen in Berlin wurde eine Zwangsverwaltung angeordnet. Die Vermieterin eines Anwesens vermietete acht Wohnungen an eine GmbH & Co. KG, die die Räumlichkeiten weitervermietete bzw. Dritten zur Verfügung stellte. Bei dem zwischen den beiden Parteien geschlossenen Mietvertrag handelte es sich um einen „Mietvertrag von Wohnraum“. In § 1 des Mietvertrages und der Beschreibung des Mietobjekts wurde verschriftlicht: „Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen …“. Neben anderen Abreden wurde unter § 6 „Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung“ festgehalten, dass der Mieter zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sei.
Mit einem Schreiben vom 25. August 2011 kündigte der Zwangsverwalter das Mietverhältnis zum 30. November 2011, ohne Angabe von Gründen. Kurz zuvor, im September 2011, vermietete die Gesellschaft eine der Wohnungen erneut. Auch dieses Mietverhältnis wurde von dem Zwangsverwalter fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt. Die Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses beruhte auf Zahlungsverzögerungen der Miete. Mit einem Schreiben im Juni 2016 verlangt der Zwangsverwalter die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung der ausstehenden Mieten, der Nebenkosten sowie einer Nutzungsentschädigung. Vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte hatte die Klage Erfolg. Das Landgericht (LG) Berlin wies die Klage jedoch ab.
Laut Urteil des LG sei die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam, da der Verwalter gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Gesellschaft in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Dieses sei laut LG allerdings erforderlich, da es sich laut Mietvertrag um ein Wohnraummietverhältnis handele bzw. die Mietparteien unter einem „Schutz des sozialen Mietrechts“ stünden. Anders sieht es der Bundesgerichtshof (BGH) und hebt das Urteil des LG auf. Denn bei dem geschlossenen Mietvertrag handelt es sich laut BGH eben nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, sondern gemäß § 578 Abs 2 BGB um andere Räume. Somit ist § 573 Abs. 3 BGB nicht anwendbar. Der Zwangsverwalter konnte gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB (Gewerbliche Weitervermietung) „in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten“ eintreten und das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen.
Quelle: AG/LG Berlin/BGH
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